包玉刚眉头微蹙，指著图纸上红色区域说道：「光正，你看这里，旧码头、货仓，地理位置是黄金中的黄金，但要把它们变成图纸上这个现代化的商业巨舰，难度不小啊。」
「父亲，您说的是。」吴光正严肃地点点头，「我初步评估过，尖沙咀海运大厦一带的旧码头和货仓，是潜力最大的地块。
面向维多利亚港，景色无敌，如果能整体规划，建成集高档写字楼、奢华酒店和大型购物中心于一体的商业综合体，其价值将是现在作为货仓码头的十倍、数十倍以上。」
包玉刚点点头，手指点著草图说道：「这个想法，和我不谋而合。
但是，你想过没有，开发这么庞大的项目，需要面对的难题。」
吴光正说道：「父亲，我初步盘算过，主要三个问题。
第一，是资金问题。
如此大规模的开发，涉及拆迁、平地、兴建，周期长，投入的资金是天文数字。
收购九龙仓足足花费二十几亿港币。
虽然汇丰支持我们，但集团刚刚经历收购战，资金链并不宽松。
如果再开发海港城，必然要全部依赖贷款，利息负担沉重，风险太高。」
「第二，」他继续道，「是经验。
我们包家世代在海上，对于大型商业地产的开发、招商、运营，几乎是门外汉。
这里面水很深，从设计规划到寻找国际租户，再到后期的物业管理，都需要专业的团队。
这方面，我们的老对手置地公司，经验就老道得多，我们短时间内很难追上。」
这时，包玉刚接话道：「还有第三点，竞争对手。
怡和虽然暂时退让，但绝不会甘心。
他们在中环根基深厚。
另外，李家成的长江实业在商业地产上步伐很快，新世界的郑裕彤也在盯著好的地块。
虽然之前我们与他们的关系不错，但那个时候我们还是漂泊在海上的家族。
现在我们弃船登陆，性质就不一样了。
以后要和他们在一个市场抢份额，还能继续保持之前的关系吗？
我们开发海港城，等于直接进入他们最擅长的战场，明枪暗箭不会少。
如果项目遇到挫折，很容易被竞争对手放大，影响市场信心和股价。」
包玉刚的话让办公室内陷入短暂的沉默。
海港城计划虽好，但前路布满荆棘。